よく耳にする施工面積や延べ床面積！それぞれの基準を理解しよう

間取り図に近くには面積が書いてあるのが一般的ですよね。

面積表記をよく見てみると「延べ床面積」と「施工面積」と書いてあることに気付くでしょう。

この２つの面積に対して次のような疑問を抱いたことはないでしょうか。

・なぜ面積が違うの？

・それぞれどこの面積のことを指しているの？

今回はそれぞれの定義を説明して疑問を解消し、面積と坪単価の関係についても解説します。

施工面積とは

施工面積を簡単に解説すると「建物全体の面積」のことです。

ただし、施工面積は建築基準法で明確な定義がないため、住宅会社によって意味合いが少し異なることがあります。

一般的には、居住スペース以外のバルコニー・玄関ポーチ・吹き抜けなどの、すべての空間を合わせた面積が施工面積です。

そのため、延べ床面積よりも面積が大きくなります。

延べ床面積とは

延べ床面積とは各階の床面積を足した面積のことを指します。

具体的には居住空間の面積のことです。

先ほど施工面積では含まれていた、次のような空間は延べ床面積に算入されません。

• バルコニー
• 玄関ポーチ
• 吹き抜け
• ロフト・小屋裏収納など天井が１.４ｍ以下の空間

他にも細かな定義がありますので、気になる方は担当の設計士に確認してみましょう。

ちなみに、建築基準法では延べ床面積のことを「延べ面積」と表記します。

建築確認の申請書には施工面積ではなく、延べ面積を記載する決まりです。

また、容積率の計算をするときにも延べ床面積が使われます。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。

地域ごとに容積率の制限があり、指定された容積率を超える建物を建てることはできません。

例えば、１００㎡の敷地の容積率が１００％だった場合、１００㎡までの延べ床面積の建物を建築可能です。

平屋なら１００㎡の床面積の建物、２階建てなら１・２階合わせた延べ床面積が１００㎡以下になるように計算する必要があります。

実際には設計士が計算した上で間取りを作ってくれるので、施主側があまり気にする必要はありません。

ただし、土地探しの際にあまりにも容積率が低い土地を選んでしまうと、建てられる間取りが小さくなってしまうため注意しましょう。

坪単価に使われるのは施工面積・延べ床面積どっち？

続いて、坪単価と建物の面積の関係について考えてみましょう。

坪単価とは建物１坪あたりの価格のことです。

ハウスメーカーの価格帯を知る上で、参考にする方も多いですよね。

坪単価は「建物価格÷建物面積」という計算式で求めることができます。

では、建物面積とは施工面積と延べ床面積どちらのことを指すのでしょうか。

実は明確な決まりはありません。

しかし、坪単価を安く見せるために「施工面積」を建物面積として、計算しているハウスメーカーが多いです。

そのため、坪単価はハウスメーカーごとに算出基準が異なるため、実際はあまり参考にならないことを覚えておきましょう。

具体的に下記の条件で坪単価を計算してみます。

【条件：２,５００万円の建物、施工面積４０坪、延べ床面積３８坪】

・施工面積の場合：２,５００万円÷４０坪＝坪単価６２.５万円

・延べ床面積の場合：２,５００万円÷３８坪＝坪単価６５.８万円

同じ建物でも採用する面積によって、坪単価が３万円以上も変わりました。

実際には、玄関ポーチやバルコニーにも建築費用はかかります。

そのため、安く見せるためという理由だけで、施工面積を採用しているのではないということは理解しておきましょう。

もちろん中には延べ床面積を採用して、坪単価を算出している住宅会社もあります。

坪単価でハウスメーカーの価格帯を比較するときは、採用されている面積や建物価格に含まれる内容を細かくチェックしてくださいね。

施工面積と延べ床面積の他に「建築面積」もある

施工面積と延べ床面積の他に「建築面積」という言葉もあることをご存じでしょうか。

建築面積は建物を真上から見たときの面積のことです。

建物の真上から光を当てたときに影になる部分をイメージしてみてくださいね。

ちなみに、壁から飛び出ているバルコニーや屋根が１ｍ以内なら、建築面積に含まれません。

１ｍ以上飛び出している場合は、先端から１ｍ後退したところまでが含まれます。

１ｍ以内の飛び出しでも建築面積に含まれるのが、両側に柱や壁のあるバルコニーです。

他にも細かな基準があります。

そして、建築面積と関係してくるのが建ぺい率です。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。

容積率では延べ床面積の制限がありましたが、建ぺい率では建築面積が制限されます。

例えば、１００㎡の敷地の建ぺい率が６０％だった場合、６０㎡までの建築面積の建物を建築可能です。

建ぺい率は建築する地域ごとに割合が決まっていて、中には建ぺい率３０％の土地もあります。

建ぺい率が低いと小さな建物しか建てられなく可能性もあるため、割合をチェックしてから土地を購入しましょう。

まとめ

延べ床面積は明確な定義があるのに対して、施工面積は基準が定められていません。

そのため、住宅会社ごとに坪単価の内容が異なるケースも多々あります。

マイホームづくりで重要になってくるのは、延べ床面積と建築面積です。

土地によっては建築できる延べ床面積と建築面積が限られるため、土地選びは慎重に行いましょう。

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